房屋租賃合同糾紛維權(quán)

--從A公司維權(quán)案例說(shuō)起

黑龍江鶴祥律師事務(wù)所 張丹

一、A公司維權(quán)案例

（一）基本案情

2003年3月1日，A公司與B公司簽署了5年的《租賃合同》，約定自2003年3月1日至2008年2月28日止，A公司將面積共計(jì)1000平方米的場(chǎng)地租賃給B公司，由B從事商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，年租金為20萬(wàn)人民幣，約定了A與B公司的權(quán)利與義務(wù)。后A因?yàn)槠髽I(yè)改革的原因包括B在內(nèi)承租百貨大樓商鋪的商戶于2004年年初全部撤店完畢，B于2023年向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1、請(qǐng)求解除與A公司的租賃合同；2、請(qǐng)求判令A與C公司連帶退回租金20萬(wàn)；3、請(qǐng)求判令A與C公司連帶賠償B的經(jīng)濟(jì)損失（包含裝修損失、貨物損失、預(yù)期利潤(rùn)損失）。A委托了我作為訴訟代理人后，我方積極答辯提出質(zhì)證意見(jiàn)，維護(hù)自己的合法權(quán)益，*終法院駁回了B的全部訴訟請(qǐng)求。

（二）本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)

l B現(xiàn)如今能否主張解除與A簽訂的《租賃合同》？

l B是否有權(quán)主張要求A返還2003年繳納的20萬(wàn)元房租？

l B是否有權(quán)主張要求A賠償因企業(yè)改革而終止后，針對(duì)其裝修等進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償？

l B訴A的房屋租賃糾紛是否已過(guò)了訴訟時(shí)效？

l B主張A在未征得B同意的前提下，擅自將債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移給C公司，是否有權(quán)請(qǐng)求A與C承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任？

（三）法院的裁判觀點(diǎn)

A與B簽訂的《租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，當(dāng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。B依約向A支付了2003年租金20萬(wàn)，A也應(yīng)按約將租賃房屋交付給B使用、收益。B未舉示相關(guān)證據(jù)證明其僅經(jīng)營(yíng)2個(gè)多月時(shí)，A無(wú)故停業(yè)，但A自認(rèn)因其改革，B于2004年年初撤店，共營(yíng)業(yè)8個(gè)月零20天。結(jié)合《租賃合同》中“A因改革或內(nèi)部經(jīng)營(yíng)等原因造成中途終止合同，由此給B造成的經(jīng)濟(jì)損失，A將給B免半年租金”的約定，現(xiàn)《租賃合同》死亡履行期間已屆滿、權(quán)利義務(wù)已終止，故B訴請(qǐng)解除《租賃合同》于法無(wú)據(jù)；B舉示的微信聊天記錄截圖、庫(kù)存憑證、銀行賬單，用以證明其裝修損失，但均是B單方制作，A與C公司不予認(rèn)可，且此證據(jù)無(wú)法確定與本案有關(guān)，B的預(yù)期利潤(rùn)損失亦無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，故本院不予支持；A抗辯B的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)訴訟時(shí)效期間，B主張權(quán)利的訴訟時(shí)效已于2006年初屆滿，期間無(wú)訴訟時(shí)效中斷事由，本案B于2022年2月起訴已是屆滿16年之后，超過(guò)法定期間，故本院判決，駁回原告B的全部訴訟請(qǐng)求。

二、房租租賃合同維權(quán)之法律評(píng)析

本案反映的是一起簽訂房租租賃合同后，雙方發(fā)生爭(zhēng)議后的維權(quán)過(guò)程，雙方簽訂的合同均是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，未違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效，即要尊重簽訂的合同條款，按約履行，訂立合同時(shí)要認(rèn)真閱讀其中的權(quán)利與義務(wù)條款、合同終止條款、免責(zé)條款等?，F(xiàn)就房屋租賃合同糾紛維權(quán)進(jìn)行相關(guān)法律評(píng)析。

（一）合同權(quán)利義務(wù)終止的條件

根據(jù)《合同法》（[1999]第15號(hào)）第九十一條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同的權(quán)利義務(wù)終止：1、債務(wù)已經(jīng)按照約定履行；2、合同解除；3、債務(wù)相互抵銷(xiāo)；4、債務(wù)人依法將標(biāo)的物提存；5、債權(quán)人免除債務(wù)；6、債權(quán)債務(wù)同歸于一人；7、法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。”即合同解除或當(dāng)事人約定合同終止的情形出現(xiàn)，均會(huì)導(dǎo)致合同的權(quán)利義務(wù)終止。

根據(jù)A與B簽訂的《租賃合同》第四條甲方責(zé)任與義務(wù)第4款約定“A因改革或內(nèi)部經(jīng)營(yíng)等原因造成中途終止合同，由此給B造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方給乙方免半年租金?！憋@然根據(jù)上述合同約定，如果A發(fā)生企業(yè)改制，雙方簽訂的《租賃合同》就會(huì)終止，即A企業(yè)改制屬于雙方約定的《租賃合同》終止的情形。

A因企業(yè)改制，包括B在內(nèi)承租百貨大樓商鋪的商戶于2004年年初全部撤店完畢（并不是B聲稱(chēng)的僅經(jīng)營(yíng)兩個(gè)月），此時(shí)，因A企業(yè)改制，導(dǎo)致《租賃合同》終止的條件成就，故案涉《租賃合同》的權(quán)利、義務(wù)已于2004年年初徹底終止。因此，B在《租賃合同》權(quán)利義務(wù)已經(jīng)終止長(zhǎng)達(dá)近19年的情況下，再訴請(qǐng)解除合同顯然與法相悖。

（二）證據(jù)的認(rèn)定

根據(jù)《*高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條規(guī)定，原告應(yīng)出示該手機(jī)短信的原始載體，否則無(wú)法證實(shí)該手機(jī)短信的真實(shí)性、完整性。

本案B提供的與他人的聊天記錄、通話錄音、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)的照片均未提供原始的載體，無(wú)法證實(shí)證據(jù)的真實(shí)性與完整性。且不能證實(shí)與本案存在關(guān)聯(lián)性，故不能作為定案的依據(jù)。

（三）租賃合同訴訟時(shí)效

案涉《租賃合同》于2003年簽訂，故根據(jù)1987年1月1日實(shí)施的《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！钡谝话偃邨l規(guī)定：“訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算?！?/span>

本案因A企業(yè)改制，B撤店時(shí)間為2004年年初，故根據(jù)上述法律規(guī)定，即便認(rèn)定B繳納了房租，B*遲也應(yīng)在2006年年初前向A主張權(quán)利，但實(shí)際上，自A企業(yè)改制后的十余年時(shí)間里，B都沒(méi)有以任何形式向A連續(xù)的主張任何權(quán)利，故B要求A返還房租以及賠償所謂經(jīng)濟(jì)損失的訴訟請(qǐng)求，已全部超過(guò)訴訟時(shí)效期間。

三、積極運(yùn)用法律手段，維護(hù)公司的合法權(quán)益

此案例凸顯了簽訂合同的重要性，要仔細(xì)閱讀合同約定的權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、免責(zé)條款等，保障自身的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)合理合法的主張自己的權(quán)利，依法維權(quán)，對(duì)處于法治社會(huì)的任何一位公民來(lái)說(shuō)都至關(guān)重要。